Face à l’angoisse des loyers impayés, les propriétaires bailleurs cherchent à se prémunir contre ce risque. Deux solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés et la caution. Comment choisir entre ces deux options ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ? Cet article fait le point sur ces dispositifs de protection.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés, aussi appelée garantie des risques locatifs (GRL), est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. Elle couvre les loyers et charges impayés par le locataire, ainsi que les dégradations immobilières et les frais de contentieux éventuels. Cette assurance inclut également une protection juridique pour aider le propriétaire dans les démarches judiciaires en cas de litige avec le locataire.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution est un engagement pris par un tiers, souvent un proche du locataire, de payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Ce tiers doit disposer de revenus suffisants pour assumer cette responsabilité. La caution est généralement accompagnée d’un dépôt de garantie versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux, qui peut être utilisé par le propriétaire pour couvrir les loyers impayés ou les dégradations constatées à la fin du bail.
Comparaison entre assurance loyers impayés et caution
Avantages de l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés présente plusieurs avantages :
- Elle offre une couverture plus étendue que la caution, en incluant les dégradations immobilières et les frais de contentieux.
- Elle permet au propriétaire de bénéficier d’une indemnisation rapide, généralement après un délai de carence de deux à trois mois.
- Elle évite au propriétaire d’avoir à engager des poursuites contre la caution, qui peut être un proche du locataire, et donc source de tensions.
Inconvénients de l’assurance loyers impayés
Néanmoins, l’assurance loyers impayés comporte aussi des inconvénients :
- Son coût est à la charge du propriétaire, représentant généralement 2 à 4% du montant annuel des loyers charges comprises.
- Les conditions d’éligibilité des locataires sont souvent strictes : ils doivent justifier d’un revenu mensuel net équivalent à au moins trois fois le montant du loyer charges comprises.
- Certaines compagnies d’assurance imposent des exclusions de garantie en cas de sinistre déclaré dans les premiers mois du bail.
Avantages de la caution
La caution présente également des avantages :
- Son coût est nul pour le propriétaire, puisque c’est le locataire qui doit trouver un garant.
- Elle permet au propriétaire d’avoir un contact direct avec le garant et de nouer une relation de confiance.
- Elle offre une certaine souplesse puisque les critères d’éligibilité du garant sont généralement moins stricts que ceux imposés par les assurances loyers impayés.
Inconvénients de la caution
En revanche, la caution a ses limites :
- Elle ne couvre pas les dégradations immobilières ni les frais de contentieux.
- L’action en recouvrement contre le garant peut être longue et coûteuse pour le propriétaire, sans garantie de succès.
- Le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, ce qui peut être insuffisant pour couvrir l’ensemble des sommes dues.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, il convient de prendre en compte plusieurs critères :
- Le niveau de protection souhaité : si le propriétaire souhaite bénéficier d’une couverture étendue incluant les dégradations et les frais de contentieux, l’assurance loyers impayés est préférable.
- Le profil du locataire : si le locataire dispose de revenus suffisants pour être éligible à l’assurance loyers impayés et qu’il est en mesure de fournir un garant solide, la caution peut être envisagée.
- La situation financière du propriétaire : si le propriétaire est prêt à assumer le coût de l’assurance loyers impayés pour bénéficier d’une indemnisation rapide en cas d’impayés, cette solution est à privilégier.
En définitive, le choix entre assurance loyers impayés et caution dépend des priorités et des contraintes de chaque propriétaire. Une analyse approfondie des avantages et inconvénients de chaque dispositif permettra de faire un choix éclairé et adapté à sa situation.