Le choix entre un logement meublé et un logement vide est une question cruciale pour les locataires et les propriétaires. La durée du bail, les conditions de résiliation ainsi que la réglementation diffèrent en fonction de la nature du bien loué. Cet article vous offre un éclairage expert sur ce sujet, afin de vous aider à faire le bon choix.
Les spécificités d’un bail de location meublée
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé des éléments nécessaires pour y vivre, dormir, cuisiner et manger. La liste précise des équipements obligatoires a été définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Parmi ces éléments figurent notamment : un lit avec couette ou couverture, une table et des sièges, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, etc.
Le bail de location meublée est généralement conclu pour une durée d’un an renouvelable. Toutefois, si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois sans renouvellement automatique. Le préavis de départ du locataire est d’un mois dans tous les cas.
En ce qui concerne le loyer, il est librement fixé par le propriétaire. Cependant, dans certaines zones dites « tendues », où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, un encadrement des loyers peut être mis en place. Ainsi, le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par le gouvernement.
Le régime fiscal applicable aux revenus tirés de la location meublée est également spécifique. Les propriétaires sont soumis au régime des revenus fonciers s’ils optent pour le régime réel ou au régime du micro-foncier si leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Les caractéristiques d’un bail de location vide
Un logement vide est un logement qui n’est pas équipé des éléments nécessaires pour y vivre. Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et équipements. Le bail de location vide est conclu pour une durée minimale de trois ans renouvelable.
Le préavis de départ du locataire est plus long que dans le cas d’une location meublée : il est fixé à trois mois, sauf dans certains cas particuliers (mutation professionnelle, perte d’emploi, etc.) où il peut être réduit à un mois.
En matière de loyer, les règles sont similaires à celles applicables aux locations meublées. Le loyer est librement fixé par le propriétaire, mais peut être encadré dans certaines zones tendues. De plus, les propriétaires doivent respecter la règle dite « du plafonnement des loyers » selon laquelle une augmentation annuelle du loyer ne peut pas dépasser un certain pourcentage fixé par le gouvernement.
Concernant la fiscalité, les revenus tirés de la location vide sont soumis au régime des revenus fonciers, avec la possibilité d’opter pour le régime réel ou le micro-foncier selon les montants perçus.
Résiliation et fin du contrat de bail
La résiliation du bail peut intervenir à l’initiative du locataire ou du propriétaire, sous réserve de respecter les délais de préavis et les conditions prévues par la loi. En cas de départ anticipé du locataire, ce dernier doit notifier sa décision au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le préavis court à compter de la réception de cette notification.
Le propriétaire peut également résilier le bail, mais uniquement pour trois motifs légalement prévus : la vente du logement, un motif légitime et sérieux (par exemple, des troubles causés par le locataire) ou l’occupation personnelle du logement. La résiliation doit être notifiée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un délai de préavis de six mois pour une location vide et trois mois pour une location meublée.
Enfin, il est important de noter que le non-respect des règles encadrant la durée et la résiliation du bail peut entraîner des conséquences financières importantes pour le propriétaire. En effet, celui-ci peut être condamné à indemniser le locataire pour le préjudice subi.
En somme, le choix entre un bail de location meublée et un bail de location vide dépend des besoins et des attentes du locataire ainsi que des contraintes du propriétaire. Chacun doit donc peser les avantages et les inconvénients de chaque type de contrat avant de prendre sa décision.