Face à la crise du logement et aux prix parfois exorbitants des loyers dans certaines villes françaises, l’encadrement des loyers a été mis en place pour tenter de réguler le marché locatif. Cet article vous présente un panorama complet de cette mesure, son fonctionnement et ses implications pour les locataires et les propriétaires, notamment dans les zones dites « tendues ».
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure législative qui vise à limiter la hausse des loyers dans certaines zones géographiques où la demande de logements est particulièrement forte. Il s’agit d’un dispositif instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, puis réformée par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018.
Cette mesure permet de fixer un loyer de référence, c’est-à-dire un montant maximum au-delà duquel un propriétaire ne peut pas louer son bien immobilier. Ce plafonnement vise à protéger les locataires contre les abus et à faciliter leur accès au logement, tout en prenant en compte la situation économique locale et les caractéristiques du bien.
Quelles sont les zones concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers s’applique uniquement dans certaines zones tendues, c’est-à-dire des agglomérations où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ces zones sont définies par un décret et regroupent 28 agglomérations françaises, dont Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice ou encore Toulouse.
Cependant, toutes les communes situées dans ces zones ne sont pas systématiquement soumises à l’encadrement des loyers. En effet, chaque conseil municipal doit voter en faveur de la mise en place de cette mesure sur son territoire. Ainsi, actuellement seules quelques villes comme Paris, Lille ou encore Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) ont choisi d’appliquer l’encadrement des loyers.
Comment fonctionne le dispositif d’encadrement des loyers ?
Pour chaque zone concernée par l’encadrement des loyers, les pouvoirs publics établissent un barème qui prend en compte plusieurs critères :
- La localisation du logement, en distinguant les quartiers et les communes selon leur attractivité et leur niveau de prix;
- Le type de logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle;
- Le nombre de pièces, avec une distinction entre les studios, les deux pièces, les trois pièces et ainsi de suite;
- L’année de construction du logement, avec une distinction entre les logements anciens et les logements neufs.
Ces critères permettent de déterminer un loyer de référence, auquel s’ajoute une marge de tolérance de 20 % pour tenir compte des spécificités du bien immobilier. Ainsi, un propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur à ce montant majoré.
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois après la signature du bail. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut engager une procédure judiciaire pour obtenir une réduction du loyer.
Quel bilan pour l’encadrement des loyers ?
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers divise les acteurs du marché immobilier. Certains estiment que cette mesure est nécessaire pour protéger les locataires et réguler le marché, tandis que d’autres y voient une entrave à la liberté contractuelle et un frein à l’investissement locatif.
D’un point de vue quantitatif, il est difficile d’évaluer précisément l’impact de l’encadrement des loyers sur les prix pratiqués. Selon une étude réalisée par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) en 2020, sur les 28 % de loyers dépassant le plafond autorisé à Paris, 62 % respectent néanmoins la marge de tolérance de 20 %. Cela signifie que seulement 10 % des loyers parisiens dépassent réellement le montant maximum autorisé.
Les effets de l’encadrement des loyers sur la fluidité du marché locatif et la construction de nouveaux logements sont également difficiles à mesurer. Certains professionnels estiment que cette mesure pourrait dissuader les propriétaires d’investir dans l’immobilier locatif et ainsi freiner la production de logements neufs. D’autres considèrent au contraire que l’encadrement des loyers favorise une meilleure répartition des habitants sur le territoire et incite les collectivités locales à investir dans la construction de logements sociaux.
Ainsi, malgré quelques limites et controverses, l’encadrement des loyers apparaît comme un outil pertinent pour réguler le marché locatif dans les zones tendues. Il convient toutefois de veiller à ce que cette mesure s’inscrive dans une politique globale visant à améliorer l’accès au logement pour tous, notamment par la construction de logements abordables et la lutte contre la spéculation immobilière.