4 façons d’évaluer un bien immobilier locatif

L’évaluation d’un bien immobilier locatif est d’une importance capitale pour toute transaction immobilière. Cependant, cela n’est pas une tâche facile lorsque vous ne savez pas par où commencer et comment y arriver. Il est donc nécessaire de se renseigner sur ce point. Voici un guide qui vous donne les 4 différentes façons d’évaluer un bien immobilier locatif.

Le modèle de tarification des immobilisations

Le modèle de tarification des immobilisations (CAPM) est sans aucun doute la méthode la plus difficile pour déterminer la valeur d’une propriété en fonction de ses revenus. Selon le Corporate Finance Institute, CAPM est un modèle qui établit la relation entre le taux de retour et le risque d’investir dans un actif. Le rendement attendu est égal au rendement sans risque (comme le rendement d’un bon du Trésor américain à 10 ans) plus une prime de risque.

L’évaluation des propriétés locatives à l’aide du modèle d’évaluation des immobilisations tient compte de divers facteurs tels que l’âge, l’état, l’emplacement, la cote du quartier, l’âge de la propriété, l’état, les dépenses d’exploitation, les revenus locatifs potentiels et les flux de trésorerie nets ultérieurs.

En théorie, CAPM suggère que la seule façon pour un investisseur immobilier de gagner plus est d’accepter un niveau de risque plus élevé en échange de la promesse d’une plus grande récompense. Cependant, certains investisseurs immobiliers peuvent affirmer que dans le monde réel, il est possible de trouver des biens locatifs qui permettent un mélange équilibré de risques et de récompenses.

L’approche par les coûts

L’approche du coût est souvent utilisée pour évaluer les propriétés locatives où les ventes récentes sont difficiles à trouver et pour les propriétés qui ne génèrent actuellement aucun revenu. L’idée qu’un investisseur immobilier ne paiera pas plus pour une propriété de vente qu’il en coûtera pour construire la même maison à partir de zéro est implicite à l’approche des coûts.

La méthode de reproduction présente un bien locatif en fonction du coût de reproduction de la maison en utilisant les mêmes matériaux, accessoires et plan d’étage. D’autre part, l’approche par remplacement utilise le coût des nouveaux matériaux, ainsi qu’un plan d’étage mis à jour et les techniques de construction d’aujourd’hui.

Croissance des revenus

La façon la plus efficace d’évaluer la croissance de vos revenus est de comparer vos résultats de chaque année. Grâce à la collecte de ces données, vous pourrez évaluer en un coup d’œil si vous devez intensifier vos efforts ou si vos résultats sont satisfaisants.

Le partage de ces données avec vos investisseurs, via un tableau de bord en temps réel et automatisé, facilite la création de votre rapport, favorise un environnement collaboratif et maintient une relation transparente.

Multiplicateur de loyer brut

L’approche de ce multiplicateur, souvent appelé GRM, est l’un des moyens les plus faciles pour évaluer le prix de vente exact d’un bien. Pour le calcul du GRM, divisez le prix de vente actuel du bien ou le prix d’achat par le rendement locatif annuel. La méthode GRM d’évaluation d’un bien locatif donne aux investisseurs une idée approximative du nombre d’années qu’il faudrait pour rembourser le bien en fonction du Cash Flow généré.

Toutefois, le multiplicateur de loyer brut ne prend pas compte des coûts opérationnels tels que :

•  La gestion immobilière ;
• L’entretien et les réparations ;
• La fiscalisation ;
• Les assurances ou le taux de vacance, etc.

Même si une propriété avec un GRM inférieur semble avoir une valeur plus élevée pour un investisseur, elle peut nécessiter un entretien plus fréquent ou des réparations importantes.

Avec ces 4 méthodes d’évaluation, vous pouvez facilement évaluer la valeur de votre propriété.